부동산 상식 모음

임대차 유형
- 전세
: 보증금을 맡기고 남의 집에 이마한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형
: 전세금 6000

- 월세
: 매달 일정 금액을 납부하고 그 기간 동안 거주 하는 방식
: 보증금 1000 + 월세 40

- 사글세
: 일정 기간의 집세를 한 번에 선납
: 보증금 200 + 월세 40

- 반전세
: 전세금의 일부를 맡기고 그 외 금액을 매월 나눠 월세로 납부
: 전세금 3000 + 월세 20




주택의 유형
: 주택법과 지방세법에 정해 놓은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주택 생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지

- 단독 주택
: 한 가구가 사는 주택
: 건축법상 면적 제한이 없고, 단일 가구를 위해 단독 택지 위에 건축하는 형태로 개인 취약에 맞게 건축할 수 있음
: 통상 한 가구가 생활할 수 있도록 건축된 주택 유형

- 다중 주택
: 주방과 화장실을 공동으로 사용하는 주택
: 원룸, 고시원, 쉐어 하우스, 게스트 하우스

- 다가구 단독 주택 (다가구 주택 / 원룸 주택)
: 세대별로 주방과 화장실이 따로 설치된 주택
: 함께 살지만 독립된 생활이 가능하도록 여러 가구가 살 수 있게 설계된 주택
: 각 구획 마다 방, 부엌, 출입구 등이 갖추어져있음
: 건물 자체는 단독 주택에 속하므로 각 가구별 개인 소유는 불가
: 즉, 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매가 불가능
: 19세대 이하로 구성된 1개의 건축물

- 아파트
: 주택으로 쓰이는 층수가 5개 이상인 주택
: 구조적으로 한 가구씩 독립하여 살 수 있도록 건축된 공동 주택
: 층수가 4층 이하라도 아파트로 허가받은 건물, 주상 복합 아파트도 속할 수 있음

- 오피스텔
: 업무와 주거를 겸할 수 있는 주택으로, 주거가 주목적이면 주거용 오피스텔로 분류
: 일반 주택에 비해 주차장이 좁고, 매매할 때 취득세가 높음
: 단지형 연립 주택, 단지형 다세대 주택, 원룸형 3종류로 나뉨 (300세대 미만)

- 다세대 주택
: 빌라. 4층 이하의 건물로 세대별 소유와 등기가 가능
: 주택별로 각각 분리하여 등기가 가능하며, 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 점에서 다가구 단독 주택과 다름
: 형태는 연립 주택과 비슷하나, 규모가 작다는 점에서 구분이 됨 (동당 건물 연면적 200평 이하)

- 연립 주택
: 빌라. 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 4층 이하의 공동 주택
: 건물 연면적이 200평을 초과하는 경우 해당

※ 필로티 구조
: 다세대 주택과 연립 주택은 4층을 넘어가면 안되는데, 4층이 넘어갈 수 있게 만든 구조
: 일반적인 빌라에서 한정된 토지 내 주차공간을 확보하기 위해 지어지며, 건물 하중을 충분히 견딜 수 있는 기둥으로 건물을 지탱하는 개방형 구조
: 빌라 1층에 주차장인 구조




등기부등본
: 해당 건물의 이력서. 인터넷 등기소 사이트에서 열람 가능
: 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성

- 표제부
: 부동산에 대한 정보, 주소, 건물 번호 등

- 갑구
: 해당 건물의 소유권에 대한 사항. 건물의 소유자와 여러 소유자인 경우 지분까지 표시
: 가압류, 가처분 등 소유권에 대한 다툼 여부도 확인 가능

- 을구
: 소유자에 대한 정보 외 다른 정보
: 집을 담보로 대출 받았는지 여부 (근저당권) 등




등기부등본 갑구
- 가등기
: 집이 법적으로 다른 사람에게 넘어갈 예정
: 소유권이 어떻게 될 것인지에 대해 정확하게 확인하고 직거래는 하지 않는게 좋다

- 신탁
: 집 주인이 형식적인 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 대출을 받은 경우
: 신탁회사의 동의 없이 계약했다가 집이 경매나 공매에 넘어가면 보증금 순위 밀림

- 압류 및 가압류
: 집 주인이 돈을 갚지 않아 채권자가 돈 대신 이 집을 받겠다고 하는 경우
: 보증금 절대 못돌려받음

- 경매개시결정
: 집 주인이 돈을 못갚아서 집에 대한 경매가 진행중

- 임차권 등기명령
: 앞서 집을 빌린 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 사례가 있음
: 어떤 일이 있었는지 사실 관계를 정확하게 파악 해야함




등기부등본 을구
- 근저당권
: 집주인이 대출 받으면서 집을 담보로 잡았는지에 대한 정보
: 부동산이 시세보다 낮게 팔릴 경우 전세금을 온전히 돌려받지 못한다

- 채권 최고액 (융자)
: 집을 담보로 대출을 해준 채권자가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최고 금액 (보통 대출금의 120%)
: 빌린돈 (융자)와 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만일때 안전

- 보증금
: 다세대 주택이면 내 보증금만 넣어서 계산
: 다가구 주택이면 다른 세입자의 보증금도 합해서 계산.
: 다른 세입자의 보증금 정보는 중개사에게 '중개대상물 확인설명서'를 달라고 해야함




등기부등본 예시
- 시세
: 2억

- 근저당권 설정의 채권최고액
: 6000만원

- 보증금
: 1억

- 계산
: 채권최고액이 6천이면 융자는 5천임.
: 융자 5천과 보증금 1억을 합친 금액이 1억 5천이므로, 시세의 70% (1억 4천)을 넘기므로 안전하지 않다고 볼 수 있다




전세보증보험
: 보험 기관이 임대인을 대신해 세입자에게 선세금을 먼저 돌려준 후 집주인에게 돌려받는 제도
: 계약 후 최대 1년 이내에 신청할 수 있다
: 크게 상환보증과 반환보증으로 나뉨 (본인 비용으로 낸 전세금인지에 따라 종류를 구분해 가입)

- 상환보증 (전세 대출금 보증)
: 보증기관이 세입자 대신 대출금 상환

- 반환보증 (전세금 보증)
: 보증기관이 집주인을 대신해 세입자에게 전세 보증금을 반환




HUG (주택도시보증공사)
: 수도권 (7억원 이하. 보증료율 0.128%)
: 기타 지역 (5억원 이하. 보증료율 0.154%)

- 가입 신청 기간
: 신규계약 (잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날~전세계약기간 1/2 경과전)
: 갱신 계약 (갱신전 계약 기간 만료일전 1개월~전세계약기간의 1/2 경과전)

- 보증 대상 주택
: 단독 / 다중 / 다가구 / 다세대 / 연립 아파트 / 오피스텔 / 노인복지

- 보증기간
: 보증서 발급일부터 전세계약 만료일 후 1개월

- 보증료 납입
: 가입일로부터 남은기간에 대해 납입

- 전세 보증금 반환 보증
: 보증보험이 집주인 대신에 전세금을 반환

- 안심 대출 보증
: 전세보증금 반환과 전세자금 대출을 함께 책임
: 대출금에 본인의 자금을 보태서 계약하는 경우 이걸로 가입




SGI (서울보증보험)
: 아파트 (보증금 제한 없음. 보증료율 0.192%)
: 일반주택 (10억원 이하. 보증료율 0.218%)

- 가입 신청 기간
: 계약 개시일로부터 10개월 이내
: 계약 기간이 1년인 경우 5개월 이내

- 보증 대상 주택
: 단독 / 다중 / 다가구 / 다세대 / 연립 아파트 (도시형 생활주택 포함) / 오피스텔

- 보증기간
: 전세계약 만료일 후 30일까지

- 보증료 납입
: 전세계약기간 전체 납입

- 전세보장 신용보험
: 계약 해지 및 종료 이후 보증금을 돌려받지 못하거나 임대 기간 중 경매나 공매로 집이 넘어간 경우에 대해 보증




HF (한국주택금융공사)
: 수도권 (5억원 이하. 보증료율 0.07%)
: 기타 지역 (3억원 이하. 우대 0.05%)

- 가입 신청 기간
: 계약기간 1/4 경과전

- 보증 대상 주택
: 단독 / 다중 / 다가구 / 다세대 / 연립 아파트 (도시형 생활주택 포함) / 오피스텔 / 노인복지 주택 / 9억원 이하 주택

- 보증기간
: 보증서 발급일로부터 임대차 계약 종료일 + 1개월

- 전세지킴보증
: 전세보증금반환 보증 상품으로 보증보험이 집주인 대신에 전세금을 반환




전세 사기
: 아파트가 아닌 비 아파트 (단독, 다가구, 연립, 오피스텔 등)에서 발생

- 선순위 차입금을 상환하지 않음
: 선순위 은행 차입금 1.8억원을 상환하는 조건으로, 전세 2억원으로 계약 후 세입자에게 잔금을 받음
: 잔금을 받고 선순위 차입금을 갚지 않는 경우 문제가 됨
: 공인중개사 말만 믿거나 임대인 말만 믿으면 안됨. 은행과의 협조를 확인해야한다

- 자전거래를 통해 시세 조작
: 각 세대의 매매가격을 높여서 근저당 비율을 낮추는 방법

※ 자전거래
: 높은 실거래가로 허위 계약 후 시세를 올리고 취소
: 해지 신고를 하지 않으면 신고 가격이 그대로임

- 아파트 전세사기 방법
: 임차인과 임대차계약 체결과 동시에 담보대출을 실행시켜 금융기관의 대출액을 선순위로 놓음

- 앞으로의 전망
: 전세보증보험 제도의 변화와 전세가격 하락이 맞물려 다세대주택(빌라)는 보증사고가 많이 발생할 것임

- 깡통전세 
: 매매가격이 전세 가격보다 낮은 주택
: 전세는 20년치 임차료를 현재 기준으로 계산한 가격으로 앞당겨 임대인에게 제공하는 개념
: 은행 대출을 통해 저렴하게 조달 할 수 있기 때문에 20년치 임차료를 조달할 수 있기 때문에 유지될 수 있었음




임대차 계약서 주의 사항
- 주소일치 여부 확인
: 건축물 관리대장, 등기부등본, 임대차 계약서의 주소가 일치하는지 반드시 확인

- 소유주 확인
: 건축물 관리대장과 등기부등본 갑구, 임대차 계약서의 소유주가 서로 같은지 확인
: 집주인의 신분들을 확인하여 이름, 주민등록번호, 주소를 대조
: 만약 등기부등본만 다른 정보를 보여준다면 최신화 되고나서 계약을 해야함 (영업일 기준 2~5일내 최신화됨)
: 위임장도 문제가 될 수 있기 때문에 실제 계약서는 본인이 와서 작성하는 것이 좋음

※ 건축물 관리대장
: 건물이 언제 어디에 지어졌는지, 누가 소유하고 있는지, 어떤 종류이며 어떤 구조인지 상세히 적어둔 문서
: 정부에서 관리하며, 정부 24에서 열람 가능

- 확정 일자
: 계약을 체결한 뒤엔 바로 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아야함
: 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 보증금을 청구할 수 있는 우선순위에 이름을 올릴 수 있음

- 전세금 보증보험
: 보증 보험에 가입이 되는 집인지 확인 후 계약 및 가입




전세 대출
: 크게 정부지원 전세대출(버팀목)과 은행 전세대출로 나뉨
: 임대차 계약 체결 후 임차 보증금의 5% 이상을 지불해야 신청 가능
: 신청시기는 임대차 계약서상 잔금지급일과 주민등록본상 전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내
: 계약 갱신의 경우 갱신일로 부터 3개월 이내

- 정부지원 전세대출
: 버팀목 / 신혼부부 전용 / 중소기업 취업 청년

※ 거치기간
: 대출을 받은 후 원금을 갚지 않고 이자만 지불하는 기간
: 거치기간이 끝난 이후로 원금을 나눠서 갚아야함
: 거치식 분할 상환 방식의 개념




버팀목 (국민주택기금) 전세자금 대출
- 신청 자격
: 연소득 5천만원 이하

- 대상 주택
: 임차 전용면적 85m(33평~35평) 이하
: 임차 보증금 일반, 신혼부부 (수도권 3억원 / 비수도권 2억원)

- 금리
: 2.1 ~ 2.9%

- 대출 한도
: 보증금의 70% 이내 (수도권 1.2억 / 비수도권 8천)

- 홈페이지
: https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp




청년 전용 버팀목 전세 자금 대출
- 신청 자격
: 미혼 및 부부합산 연소득 5천만원 이하

- 대상 주택
: 임차 전용면적 85m(33평~35평) 이하
: 임차 보증금 3억 이하

- 금리
: 1.8% ~ 2.7%

- 대출 한도
: 보증금의 80% 이내 (2억원 이하)

- 홈페이지
: https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp




중소기업 취업 청년 (중기청) 전세자금 대출
- 신청 자격

: 소득 5천만원 이하 (외벌이 가구 및 단독 세대주인 경우 3천 5백만원 이하)

- 대상 주택
: 임차 전용면적 85m(33평~35평) 이하
: 임차 보증금 2억 이하

- 금리
: 1.5%

- 대출 한도
: 보증금의 1억원 이내




버팀목 전세 대출 신청
: 기금e든든으로 신청 (계액을 한 후 최종 신청)
: 다만, 은행에서 미리 상담하지 않고 기금e든든으로 대출을 신청하면 대출이 안될수도 있음
: 따라서 기금e든든으로 신청전 은행에 미리 확인하고 신청할 것

- 취급 은행
: 우리 / 국민 / 농협 / 신한 / 하나 / 대구 / 부산




버팀목 보증 보험
- HUG
: 이사가는 집을 기준으로 한도를 측정
: 이사 갈 집이 융자가 적거나 없고, 거래 시세가 많고 시세와 전세가 차이가 충분한 아파트 혹은 단독
: 높은 한도가 필요한 경우
: 전세보증금반환보증보험 가입이 필수
: 전세보증금이 공시지가 * 140%의 90% 미만인 경우에 80% 대출 가능. 초과 시 60% 가능

- HF
: 신청자의 소득을 기준으로 한도를 측정
: 심사가 빠르고 서류가 간단하여 은행에서 선호
: 연봉이 충분해서 3.5배만 받아도 되는 경우
: 전세지킴보증을 따로 가입해야함




청년 버팀목 대출 준비 절차
1) 은행 전화 상담
: 하나 / 국민 / 농협 / 우리 순으로 전화
: 청년 전용 버팀목 대출 한도 확인에 필요한 서류에 대해 문의
: HUG도 가능한지 문의


2) 은행 방문 상담 (가심사)
: 대출 한도에 대해 확인


3) 매물 확인
: 등기부등본이 깨끗한 집인지
: HUG 대출이 가능한 조건의 매물인지 (전세보증금이 공시지가 * 140%의 90% 미만)


4) 가계약
: 계약금 5% 선지불
: 중개수수료 및 계약금액, 잔금일, 특약사항 전부 확인
: 등기부등본상에 기재된 소유주에게 입금
: 납입 영수증을 반드시 받을 것

- 특약
: 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
: 임대인은 임차인의 전세자금 대출과 전세반환보증보험 가입이 이루어질 수 있도록 협조한다.
: 임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.
: 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
: 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
: 임대인은 임차 기간 중 임차 목적물에 대한 매매가 발생하는 경우 반드시 임차인에게 고지를 해야한다.



5) 본심사 및 대출
: 필요 서류 지참하여 은행 방문
: HUG의 경우 기금e든든 앱으로 신청 (대출받기까지 2~4주 정도 소요)



6) 잔금 납부
: 영수증을 반드시 받을 것