청린이를 위한 주택청약 A-Z까지 총 정리

주택청약

주택을 얻으려는 사람이 일정한 자격을 갖추어 사겠다는 의사표시를 위해 예금에 가입하는 것

여기서 예금 가입이란 주택청약통장에 가입하는 것을 의미

 

 

 

 

 

분양가상한제

일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일전한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게하는 제도

새로 지은 아파트의 초기 판매가격을 올리지 못하게 막는 제도

새로 지은 아파트의 한도를 정한 상황에서 누가 아파트를 분양 받을지 정하기 위해 생긴 제도가 주택청약제도

 

- 분양가격 산정

택지비 + 건축비

 

- 택지비

공공택지에 짓는 주택의 경우 공급가격 + 택지가산비

민간택지에 짓는 주택의 경우 감정평가액 + 택지가산비

택지 가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정함

 

- 건축비

기본형 건축비 + 건축자산비

기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구성되며 국토교통부에서 6개월마다 고시

일정한 범위 내에서 시군구 별로 따로 정할 수 있음

건축 가산비는 국토교통부령으로 정함

 

 

 

 

 

주택청약의 종류

- 일반공급

일반적인 주택 청약

 

- 특별 공급

신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양가구 등 정책적, 사회적 배려가 필요한 계층 대상

 

- 국민주택

국가, 지바자지단체, 지방공사가 직접 건설하거나 국민주택기금으로부터 자금을 받아 건설되는 주택

주거전용 면적이 85m^2 (약 25.7평) 이하

도시가 아닌 읍/면 지역인 경우 100m^2이하

 

- 민영주택

민간건설업자 혹은 국가, 지방자치단체 등이 국민주택기금의 지원 없이 공급하는 주택

재개발이나 재건축을 통해 분양하는 대부분의 주택으로 주거전용면적이 85m^2(약 25.7평)을 초과

청약 종류에 따라 청약통장과 자격, 당첨자 선정 방식, 재당첨 제한 등에 차이가 존재

이에따라 본인이 신청하고자 하는 청약 종류를 살펴보고 필요자격을 갖추는 것이 우선

 

 

 

 

 

청약통장 (주택청약종합저축)

구 청약저축과 청약예ㆍ부금의 기능을 묶은 청약 통장

해당 통장으로 국민주택과 민영주택 모두 청약 신청이 가능

가입 후 매월 2만원 이상 50만원 이하에서 자유롭게 납입 가능

 

 

 

 

 

청약 1순위 조건

- 국민주택

무주택 세대만 청약 가능

투기과열지구나 조정대상지역에서 1순위는 청약통장 가입 후 2년 + 24회 이상 납입

그외 수도권 지역은 청약통장 가입 후 1년 이상 되었을 때 1순위

그 외 지역은 가입 후 6개월 이상 되었을 때 1순위

 

- 민영주택

투기과열지구나 조정대상지역에서 1순위는 청약 통장 가입 후 2년이 지나는 동시에 지역별 청약통장 예치금을 만족해야함

규제지역이 아닌 수도권의 경우 청약통장 가입기간이 1년

수도권 외 지역은 6개월 이상

규제지역의 경우 세대주만 신청이 가능

비규제 지역은 세대원 모두 신청 가능

지역에 따라 가점제와 추첨제로 입주자를 선정하며 그 비율도 다름

가점제는 청약통장 가입기간, 부양가족 수, 무주택기간 등 항목에 따른 점수를 합산

추첨제는 가점제에서 탈락한 청약신청자를 대상으로 추첨

 

 

 

 

 

청약 정보

- 청약홈 (https://www.applyhome.co.kr)

청약 일정, 청약 신청, 당첨 조회, 청약 자격 확인 등 청약에 대한 모든 것 확인 가능

 

- 분양 알리미 (https://www.bunyangi.com/)

관심 지역의 분양일정 및 분양 형태를 선택하면 아파트 단지 이미지 ,주변 지도, 평면도, 공고문 등을 한 눈에 확인 가능

 

- 부동산 114 (https://www.r114.com/)

각종 부동산 뉴스나 분양 일정을 편리하게 확인 가능

부동산 지식을 습득하기 좋고 부동산 계산기로 취득세 계산도 가능

 

 

 

 

 

청약 시스템

- 서울주택도시공사 인터넷청약시스템 (https://www.i-sh.co.kr)

서울 지역 내 주택분양 청약 신청

 

- GH주택청약센터 (https://apply.gh.or.kr)

경기 지역 내 주택분양 청약 신청

 

- LH청약플러스 (https://apply.lh.or.kr)

전국 공공주택 청약 신청

 

 

 

 

 

청약 과정

1. 분양 홍보

아파트 분양 전 홍보관을 열어 사전 홍보 진행

구체적인 분양정보는 나오지 않고 아파트의 집이 환경, 사업 개요, 모델하우스 위치와 같은 간략한 정보만 제공

 

 

2. 입주자 모집 공고 (분양 공고)

단지 배치 및 평면도, 분양가, 분양 조건 등 분양과 관련된 모든 조건이 확정

주택전시관에 방문하여 모델하우스를 보고 청약 여부 결정 가능

 

 

3. 청약

 민간 분양 아파트의 경우 10일 이상의 입주자 모집공고 이후에 청약 일정 진행

 

- 특별 공급

신생아 / 신혼부부 / 생애최초 / 청년 / 다자녀 / 노부모 부양 / 기관 추천 / 이전기관 종사자 / 외국인

경쟁률이 낮음

 

- 1순위/2순위

신청하는 아파트 지역에 거주를 얼마나 했는지, 청약 통장을 개설한지 얼마나 되었는지, 자녀가 몇 명인지 등 가산점을 부여해 순위 책정

 

- 무순위/잔여세대

일명 줍줍이라 부름. 미계약, 미분양 및 공급질서 교란행위 적발 등으로 인해 발생한 잔여세대

공고일 현재 대한민국에 거주하는 성년자라면 누구나 신청 가능

지역 제한이 없고 청약 통장도 필요 없으며 유주택자도 가능 (단, 공공주택의 경우 무주택세대 구성원이어야 함)

가산점 없이 무작위로 추첨

자주 나오지 않기 때문에 정보에 밝아야함

 

- 취소 후 재공급

분양되었던 물량 중 취소된 물량을 다시 청약

해당 주택 건설 지역에 거주해야하고 무주택세대 구성원이어야 함

 

 

4. 당첨자 발표

청약 마감일로부터 7일이 지나 당첨자 발표

당첨자 발표 일 자정에 당첨 동호수 조회 가능

청약에 당첨된 사람들에 대해 서류 검수 절차가 진행됨

 

 

5. 계약 과정

- 서류 검수

당첨자 발표일로부터 계약 기간 전까지만 진행

부적격 여부 (주택 소유, 부양가족 수, 가점 항목, 중복 당첨 등)를 판정

부적격 시 청약 제한은 최대 10년

 

- 정당계약

서류 검수 절차가 끝나고 서류 검수에서 문제가 없는 경우 정당계약 기간 3일간 모델 하우스에 방문하여 계약 진행

 

- 예비 당첨자 선정

> 예비 당첨자 서류 검수 (서류 검수 과정에서 부적격, 정당계약 기간에 계약을 체결하지 않은 잔여세대가 예비 당첨으로 나옴. 당첨자 발표일에 예비 당첨 번호를 받음)

 > 예비 당첨자 추첨 (예비 당첨 추첨에 참여한 사람들 중에 동호수 배정을 받음. 예비 번호를 받아도 동호수 추천에 참여하지 않은 경우 청약 통장은 그대로 유지

> 예비당첨 자 계약

 

- 무순위 당첨자 추첨

잔여 세대가 남아있는 경우 무순위 청약을 받게됨

무순위 청약은 청약 통장이 필요없고, 남아있는 잔여 세대에 대해 무작위 추첨을 진행 (청약 통장과는 무관)

 

- 계약금 납입

계약금을 납입하고 이후에 중도금 납입 등 자금 마련 준비

 

 

6. 입주 예정자 커뮤니티 형성

공사 과정이 시작되면 입주 예정자 커뮤니티가 만들어짐

아파트가 잘 지어지는지 여부를 감시하고 시공사와의 협상이나 소통을 통해 입주 예정자들의 권리 보호

 

 

7. 중도금대출, 중도금 납부 및 유상옵션 신청

계약 이후에는 시행사에서 중도금 대출 협약 은행을 선정

중도금 대출 이율은 은행에 의해 정해지기 때문에 정확한 확인이 불가하나, 일반적인 담보 대출 금리와 비슷

일반적으로 중도금 대출은 1차 중도금 납입일 전에 진행

 

- 중도금대출 자서

중도금대출 은행이 확정되면 계약자들은 분양사무실로부터 중도금대출 신청 자서와 관련한 안내 문자를 받게됨

자서란 중도금대출 실행 전 세대주와 세대원의 가족 관계를 확인하고 계약자 본인이 모든 서류를 발급받고 확인하고 서명하는 과정

 

- 유상옵션 신청

중도금 대출 시 유상옵션을 선택하라는 통지를 받게 됨

가벽이나 쿡탑, 시스템 에어컨 ,빌트인 냉장고, 바닥 타일, 방충망, 중문과 같은 다양한 유상 옵션을 확정

 

- 중도금 납부 또는 중도금 대출 실행

분양가나 지역에 다라 대출금이 나옴

대출이 안되는 지역도 있고 50%~60%까지 가능한 지역도 존재

 

 

8. 분양권 전매

청약을 통해 당첨된 아파트의 입주 권리를 다른 사람에게 판매

가능한 지역이 있고 불가능한 지역이 있

 

9. 사전 점검

공사가 많이 진행되어 입주 지정 기간을 약 1개월 앞둔 시점에 사전 점검을 수행

사전 점검 기간 동안 입주 예정자가 당첨 세대에 방문하여 확인 점검하고 시공사에 입주 전까지 하자 처리 요청

 

- 사전점검 체크 항목

천장, 바닥, 외관상 긁힘 자국, 도장 상태, 시공 불량 여부 등

 

- 입주 품목 공동 구매

시스템 에어컨, 방충망, 가전제품, 입주 청소, 줄논, 탄성코트, 중문 등 입주 예정자들과 공동 구매 진행

 

- 잔금 대출 가능 여부 확인

잔금 대출을 받을 경우 사전 점검 때 대출이 가능한지 여부 확인 필요

분양 받은 상태에서 실행된 중도금 대출은 HUG 보증 기관을 통해 시공사에서 진행하는 집단 담보 대출의 성격이 강함

분양자가 계약금과 잔금을 모두 납입한다고 해서 아파트에 입주할 수 있는 것이 아니라 중도금 대출을 개인담보대출로 전환하여 완전하게 명의를 가져와야함

이때의 대출은 개인적으로 알아봐야함

분양권은 아직 부동산 등기 이전이므로 시중 은행에서 대출이 어렵기 때문에 `잔금 대출`이라고 해서 등기 전 예외적으로 진행하는 대출 상품을 확인해야함

사전점검 시기부터 몇 개의 은행이 지정되어 은행별로 잔금 대출을 진행하게 되고 사전점검 기간에 대출 가능 여부나 은행별 금리 비교를 통해 은행을 미리 정하는 것이 좋음

 

- 중개 의뢰

본인이 직접 입주하지 않거나 나중에 입주해야하는 경우 입대차계약을 하게 되는데 이때 중개를 해줄 중개사를 의뢰

 

 

10. 입주 지정 기간

- 입주 예약

사전 점검이 끝나면 입주 지정 기간까지 입주 준비

입주하고자하는 날짜가 정해진 경우에는 입주 지정 기간에 많은 세대가 한꺼번에 입주하기 때문에 입주일을 예약해야 함

 

- 입주 청소

중문이나 시스템 에어컨과 같은 공사는 입주증을 발급 받고 진행하는 것이 원칙

입주청소의 경우 2~3일 전에만 말하면 진행 가능

 

- 잔금납부/중도금대출 상환

입주 날까지 잔금을 납부하고 중도금 대출을 상환

잔금대출을 받아서 입주하는 경우 담보 대출금이 나오면 바로 중도금 대출을 상환하고 잔급을 납부한 다음 분양대금완납영수증을 은행에 제출

 

- 입주증 발급

잔금과 중도금대출 상환이 끝나면 입주지원센터에서 입주증을 발급받으면 됨

 

- 선수관리비 예치금 납부

입주 전 선수 관리비 예치금 납부

선수 관리비는 관리비 연체를 대비해 관리사무소에 미리 예치해두는 예비비

이 예치금은 나중에 아파트를 매매할 때 매수인으로 부터 받을 수 있음

 

- 키불출 및 방문 점검

 

- 이사진행 / 전입신고

 

 

11. 입주 지정 기간 이후

소유권이전등기를 하면서 60일 이내에 취득세 납입

아파트 입주 단지의 경우 보통 단체 등기 이전 법무사가 정해져 있어 일반적인 등기 이전 수수료보다 비교적 저렴하게 이용 가능

 

- 하자 불편 및 상황 보수 요청

입주기간이 끝나고 2~3개월 간 아파트 단지내 마련된 AS센터에서 하자를 보수

 

- 운영업체 선정

시행사가 선정한 관리업체가 임시로 아파트 단지를 관리하고 이후 입주자 태표회를 구성하게 되면

다시 관리 업체 및 운영 업체를 선정

 

 

 

 

 

청약 시 필요한 돈

계약금

청약 당첨 이후 집을 계약하기 위해 지불하는 돈

일반적으로 분양금액의 10%

별도의 집단 대출이 불가하여 현금으로 준비하거나 개인 신용 대출을 통해 마련해야함

 

 

중도금

매매 대금 중 가장 큰 부분을 차지하는 금액

계약금을 제외한 대금의 일부를 중간에 나누어 내는 돈

분양금액의 40%~60% 정도이고 일반적으로 60%를 6회차로 나누어 납입

주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을하고 건설사와 연계된 은행에서 대출해주는 집단 대출로 마련 (단, 분양가 9억원 이내의 아파트에 한해서만 가능)

 

- LTV (Loan To Value, 주택 담보 인정 비율)

집 값의 어느 정도까지 대출을 받을 수 있는지 정하는 비율

5억원의 아파트를 계약하고 LTV가 50%면 최대 2억 5천까지 대출 가능

 

- DTI (Debt To Income, 총 부채 상환 비율)

대출을 받으려는 사람의 상환 능력에 따라 대출 규모를 규제하기 위한 수치

연봉이 4천만원인데 DTI 40%라면 연간 원리금 상환액이 1600만원이 넘지 않는 선에서 대출 가능

단, 최대 대출금액이 정해져있는 LTV와 달리 DTI는 상환 기간을 늘려 대출 금액 조정이 가능

 

※ 연간 원리금 상환액

대출을 받은 사람이 1년 동안 원금으로 갚아야 하는 금액

대출 원금을 정해진 기간 동안 나눠 갚을 때 매년 갚아야 하는 금액의 총합

 

 

잔금

계약금, 중도금을 뺀 나머지 금액. 통상적으로 분양가의 30% 정도

잔금은 중도금을 이미 대출 받은 상태라면 추가로 대출이 어려워 현금으로 마련해두는 편이 좋음

잔금이 부족한 경우에는 `주택 담보 대출로 전환`, `개인 대출로 납입 후 전세로 돌려 보증금 받아 상환` 과 같은 방법이 있음

 

 

 

 

 

빠른 요약

1. 현재 내가 가진 현금과 직전년도 소득을 파악하여 가능 분양가 파악

- 일반적으로 연봉의 5~7배 + 보유 자금으로 계산

 

2. 해당 분양가에 맞는 아파트 탐색

 

3. 청약 진행

 

 

 

 

 

 

Reference

주택청약

[내집장만 Q&A] 주택청약 A부터 Z까지 : SH톡톡

아파트 청약부터 입주까지 과정 및 방법

청약 신청부터 꿀팁까지! 주택 청약 따라하기

주택청약 당첨 후 절차 A to Z