부동산 매매 준비사항 총 정리

토지 / 건물 관련 규제 (제한 구역)

- 토지 이용 계획 확인 (토지 이용 계획 확인서를 통해 확인)

 

- 용도지역 (1종 / 2종 / 3종 주거지역 등)

 

- 용도지구

 

- 용도구역

 

- 개발제한구역 여부 (그린 벨트)

건축 거의 제한

증축 및 용도 변경 어려움

재산권 행사 제약 많음

 

- 고도제한구역 (공항 근처)

층수 제한

재건축 가치 낮아질 수 있음

 

- 준공업 지역

주거 가능하지만 공장과 창고가 같이 있음

소음 및 환경 리스크

 

 

 

 

재개발 및 재건축 관련

- 정비 구역 지정 여부

 

- 추진위 단계인지 조합 설립인지

단계마다 리스크가 다름

입주권인지 일반 아파트인지 다름

 

- 조합원 지위 양도 가능 여부

 

 

 

 

대출 관련 제도

대출 비율이 달라짐

 

- LTV / DSR 조정 대상 지역인지

대출 제한

전매 제한 (완공되지 않은 분양권을 되파는 것 제한)

2주택 규제

 

- 투기 과열 지구 인지

LTV 더 낮음

전매 거의 불가

분양권 제한 강함

 

 

 

 

전매 제한 / 실거주 의무 

신축이나 분양권인 경우 확인 필수

 

- 전매 가능 시점

 

- 실거주 의무 몇 년?

 

- 전월세 가능 여부

 

 

 

세금 구조

- 취득세

1주택: 1~3%

2주택 이상 중과

 

- 보유세 (재산세 + 종부세)

공시 가격에 따라 다름

 

- 양도세

보유 기간 중요

1주택 비과세 조건 (2주택 보유 등)

계약 전 확인 필요

 

 

 

 

등기부등본 확인

- 근저당 설정 여부

당일까지 필수 확인

 

- 가압류/가처분

 

- 소유자 일치 여부

계약자와 등기상 소유자가 동일해야함

 

 

 

 

추가사항

- 전세가율

- 학군/교통 개발 계획

- 주변 공급 물량

- 입주 물량 폭탄 여부

 

 

 

체크리스트

- 토지이용계획확인서

- 등기부등본

- 건축물 대장

- 실거래가 최근 3~6개월

- 대출 사전승인 가능 여부

 

 

 

매물 확인 방법

- 네이버 부동산

매물이 가장 많음

실거래가 확인 가능

필터 세분화가 잘되어 있음

 

- 호갱노노 

실거래가 흐름 보기 좋음

전세가율, 학군, 공급물량 확인 쉬움

초보자에게 특히 좋음

 

 

 

 

매물 고르는 순서

1. 예산 확정

- 가진 현금

- 조건 (무주택자 / 생애최초)

- 연봉에 따른 대출 한도

- 대출 사전 상담을 받아 확인

 

2. 지역 선정 기준

- 직장까지 거리

- 지하철 접근성

- 주변 입주 물량 (공급 폭탄 여부)

- 학군 (가격 방어력)

- 재건축 가능성

 

3. 매물 거르기

- 최근 실거래가 대비 비싼지 싼지

- 같은 단지 다른 매물 가격 비교

- 전세가율 (전세가 / 매매가)

> 전세가율 70% 이상이면 하락 방어력 좋음

> 50% 이하이면 하락장 리스크가 큼

 

 

 

 

단지 분석

- 신축 대단지

관리비 효율 / 가격 방어력 / 매수 및 매도 많음

비싸고 대출 규제가 많을 수 있음

 

- 구축 소형단지

가격 저렴 / 재건축 기대 가능

관리비 높음 / 하자 가능성 / 매도 어려울 수 있음

 

 

 

 

현장 방문 시 체크리스트 ( 낮과 밤 둘 다 가볼 것 )

- 단지 외부 상태

외벽 크랙

페인트 벗겨짐

조경 관리

분리수거장 청결

 

- 주차 상태

세대 당 1대 이상인지

이중주차가 많은지 (밤에 확인)

 

- 엘리베이터

냄새

버튼 마모도

교체 연도

 

- 복도

곰팡이

물 억룩

소음 (TV 소리 등)

 

- 층간 소음 구조

판상형인지 타워형인지

중간층인지 꼭대기 층인지

 

- 단지 연령대 분위기

 

- 소음

창문 닫고 외부 소음 확인

창문 열고 도로 소음 확인

위층 쿵쿵 소리 체크

 

- 일조량

남향 / 남동향

맞은편 동이 가리는지

오후 햇빛 들어오는지

 

- 집 내부

창틀 (곰팡이 / 결로 흔적 / 실리콘 갈라짐)

바닥 (삐걱 소리 / 들뜸 / 장판 꺼짐)

벽지 (얼룩 / 누수 흔적 / 벽 두드렸을때 빈소리)

베란다 (물고임 / 배수구 막힘)

욕실 (타일 깨짐 / 물 잘 빠짐 / 곰팡이 냄새)

샤시교체 여부

보일러 연식

배관 교체

전기 용량 (구축은 20A인 경우 있음)

 

- 중개사 문의

최근 하자 보수 이력

누수 있었던적 있는지

왜 파는지

실거래가 대비 왜 이 가격인지

 

 

 

 

주의 사항

- 첫 집을 투자 개념으로 접근하지 말 것

- 재개발 초기 단계에 감정적으로 들어감

- 공인중개사 말 100% 믿음

- 낮에만 보고 계약하지말 것

- 비 오는 날에 가볼 것

- 집주인 말만 믿지말 것

- 인테리어만 보고 구조를 보지 않음

- 수리비 많이 들어가는 집은 피할 것

> 리모델링 안해도 되는 집이 제일 좋음

 

 

 

 

부동산 사기 유형

이중 계약 / 이중 매매

집주인이 여러 명과 동시에 계약

계약금만 받고 잠적

같은 집을 여러 번 팜

 

- 예방 방법

계약 당일 등기부등본 재확인

계약 직전에 소유자 신분등 대조

계약금은 집주인 명의 계좌로만

 

 

허위 매물

시세보다 싸게 올림

전화하면 "금방 나갔어요"

다른 비싼 매물 유도

 

- 예방법

시세보다 지나치게 싸면 의심

실거래가 비교 필수

동일 매물이 여러 중개사에 있는지 확인

 

 

명의 도용 매매

집주인인 척 계약

위임장 위조

신분증 위조

 

- 예방법

소유자와 직접 통화

공동명의면 전원 동의 확인

계약 시 집주인 실물 확인

 

 

근저당 숨기기

대출 잔뜩끼고 있음

계약 후 추가 대출

경매 넘어가면 후순위 됨

 

- 예방법

계약 직전 등기부등본 재발급

"잔금 전 추가 근저당 금지" 특약

 

 

재개발 / 재건축 허위정보

"곧 재개발 확정"이라고 속임

실제론 추진위 단계도 아님

 

- 예방법

구청 도시 정비과 직접 확인

정비구역 지정 고시 확인

단계 확인 (추진위 / 조합설립 / 사업시행인가 등)

 

 

 

 

반드시 지켜야할 5가지

중개사는 확인 설명 의무만 있음

고의 사기 아니면 형사 책임이 어려움

직접 확인해야함

 

1. 계약 직전 등기부등본 재확인

2. 특약에 "잔금 전 권리변동 금지" 넣기

3. 계약금은 집주인 계좌로

4. 시세보다 싸면 이유 확인

5. 재개발은 구청에 전화로 확인

 

 

 

 

필수로 넣어야하는 특약

1. 잔금 전 권리변동 금지 (필수)

매도인은 잔금 지급일 전까지 근저당권, 가압류 등 일체의 권리변동을 발생시키지 않는다. 위반 시 계약은 해제되며 계약금의 배액을 배상한다.

계약 후 집주인이 추가 대출 받는 것 방지

가장 많이 쓰이는 보호 특약

 

 

2. 등기부상 권리 완전 말소 조건 (필수)

기존 근저당 및 모든 담보권은 잔금과 동시에 전액 상환 및 말소한다.

'잔금 전 말소'가 아니라 '잔금과 동시에 말소'로 쓰는게 일반적

말소 확인 후 잔금 지급

 

 

3. 체납 관리비 및 세금 정산 (필수)

관리비, 재산세 등 제세공과금은 잔금일 기준으로 정산한다.

이전 집주인 체납분을 떠안는 사례가 있음

 

 

4. 하자 관련 특약 (구축이면 필수)

계약 체결 이전 발생한 누수, 구조적 하자 등 중대한 하자는 매도인이 책임진다.

20년 이상 구축인 경우 필수

누수 이력 있으면 반드시 문서화

 

 

5. 임차인 없는 상태 인도

잔금일에 임차인 퇴거 및 공실 상태로 인도한다.

전입세대열람원 확인

확정일자 여부 확인

 

 

6. 대출 불가 시 계약 해제

매수인의 주택담보대출이 금융기관 심사 결과 거절될 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 반환한다.

"매수인의 귀책사유 제외" 문구 조심

중개사가 싫어해도 넣는게 안전

 

 

7. 실거주 확인 특약

매도인은 현재까지 고지하지 않은 중대한 사실이 없음을 확인한다.

숨긴 하자 방지용