아파트 구매 시 고려사항

입지

부동산에서 가장 중요한 것

시간이 지나도 바뀌기 어려움

 

- 체크 포인트

직장 접근성 (출퇴근 시간)

지하철 거리 (도보 10분 이내가 베스트)

학군 (초중학교)

생활 인프라 (대형마트 / 병원 / 공원 / 학원가)

향후 개발 호재 (GTX / 지하철 연장 / 재개발)

 

 

 

 

 

아파트 자체 상품성

같은 지역이라도 아파트마다 가격차이가 있음

대단지 + 브랜드 = 가격 방어력

 

- 체크 포인트

세대수 (대단지가 유리 / 500세대 이상 / 1000세대 이상이면 좋음)

주차대수 (세대당 1.3대 이상)

건설사 브랜드

커뮤니티 시설

동간 거리

층수

 

 

 

 

 

평면 구조

같은 30평이어도 평면이 완전히 다름

판상형 + 남향 = 가장 선호

 

- 좋은 구조

판상형 (일자형)

남향

맞통풍

4베이

 

- 피해야할 구조

타워형

북향

채광부족

복도식

 

 

 

 

 

단지 위치 (동 위치)

같은 단지 안에서도 가격 차이가 5천~1억까지 남

 

- 좋은 동

단지 중앙

도로 안쪽

남향

공원 뷰

 

- 피해야할 동

대로변

쓰레기장 근처

주차장 입구

상가 옆

 

 

 

 

 

관리비

생각보다 중요

오래된 아파트는 관리비가 많이 나옴

 

- 체크 포인트

월 관리비

난방 방식 (지역난방 / 개별 난방)

노후 단지 여부

 

 

 

 

 

향후 가격 상승 가능성

투자 관점

신축 공급이 많으면 가격이 눌림

 

- 체크 포인트

주변 신축 여부

재개발 / 재건축

교통 호재

일자리 증가

공급 물량

 

 

 

 

 

실거래가 흐름

부동산에서 가장 중요한 데이터

 

- 확인 사이트

국토부 실거래가

네이버 부동산

호갱노노

 

- 체크 포인트

최근 거래가

최거가 대비 하락율

거래량

 

 

 

 

 

5가지 핵심

- 입지

- 대단지 여부

- 평면 (판상형 남향)

- 학군

- 교통

 

 

 

 

 

재개발 관련 지표

재개발 진행 순서

1. 정비구역 지정

2. 추진위원회 승인

3. 조합 설립

4. 사업시행인가

5. 관리처분인가

6. 이주

7. 철거

8. 착공

9. 입주

 

 

단계별 특징

정비구역 지정 > 초기 단계 (리스크 큼)

조합 설립 > 재개발 확정 분위기

사업시행인가 > 거의 확정 (이때 많이 들어감)

관리처분인가 > 새 아파트 배정 확정 (여기서 부터는 신축 아파트 사는 것과 비슷)

이주 > 투자 거의 끝 단계

 

 

용적률

재개발에서 수익성 판단 핵심 지표

이미 빽빽하게 지어놓으면 더 지을 공간이 없기 때문에 건설사 수익이 나지않아 재개발을 하지 않으려고함

 

- 용적률 공식

용적률 = 건물 연면적 / 대지면적

 

- 중요 포인트

용적률 100~150% > 재개발 가능성 높음

용적률 150~200% > 재개발 가능성 보통

용적률 200% 이상 > 재개발 어려움

 

 

대지지분

내가 가진 땅 지분

재개발 투자에서 아파트 평수보다 더 중요

조합원 분양 평수 / 추가 분담금 / 권리가액에 영향을 미치기 때문

 

 

조합원수 vs 세대수

일반적인 물량을 결정

 

- 공식

일반분양 = 총 세대수 - 조합원수

 

- 일반 분양이 많으면

사업성이 좋음

추가 분답금이 적음

 

 

권리가액

내 집의 재개발 평가 금액

이걸로 새 아파트 받을 평수, 추가 분담금이 결정됨

 

- 예시

새 아파트 가격 10억

권리가액 6억

추가 분담금 4억

 

 

추가 분담금

재개발에서 폭탄이 되는 것

서울 기준 보통 1~4억

 

- 추가 분담금이 높아지는 이유

공사비 상승

일반분양 미달

조합원 많음

 

 

입지

재개발은 보통 주변 신축 가격을 따라감

 

- 체크

지하철 / 학군 / 직주근접 / 주변 신축 가격

 

 

재개발 투자 고수들이 보는 5가지

- 용적률이 낮은가

- 대지지분이 큰가

- 일반분양이 많은가

- 관리처분 단계인가

- 입지 좋은가

 

 

 

 

 

재개발되는 동네 특징

1. 오래된 저층 주택이 많다

노후도가 높아야 정비구역 지정이 됨

 

- 특징

2~4층 빌라

다세대 주택

단독 주택

노후 건물

 

- 체크 포인트

건축연한 30년 이상

주차 없는 빌라 

 

 

2. 도로가 좁다

도시계획에서 주거환경 개선 필요 지역으로 판단

 

- 특징

골목 폭 4m 이하

소방차 진입 어려움

주차 전쟁

 

 

3. 용적률이 낮다

재개발 사업성 핵심

재개발을 하면 250~300%까지 올리기 때문

 

 

4. 땅이 넓게 묶여있다

재개발은 대규모 정비사업이기 때문에 넓게 이어진 동네에서 잘 이루어짐

 

- 보통

최소 5,000평 ~ 20,000평 이상 필요

 

- 특징

빌라촌

단독주택 밀집

낡은 상가

 

 

5. 주변에 이미 재개발이 진행중

굉장히 중요한 포인트

재개발은 도미노 처럼 진행됨

 

- 예시

성수동 / 흑석동 / 한남동 / 노량진

 

 

6. 역세권인데 낡았다

재개발 1순위 조건

역세권 빌라촌 = 재개발 후보

 

 

7. 대기업 건설사가 관심을 가짐

대형 건설사가 관심을 가지면 재개발 추진이 빠르고 사업성이 확보되었다는 것

 

 

동네가 좋아도 안되는 경우

- 주민 반대

- 사업성 부족

- 문화재

- 고도 제한

- 공원 계획

 

 

 

 

재개발 가능 지역  찾는 방법

이미 후보로 올라온 곳을 찾거나

아직 시장에 알려지지 않은 곳을 찾는다

 

 

1. 정비계획 지도 확인 (가장 정확)

각 지자체에서 도시정비계획 지도를 확인

 

- 예시

서울 > 정비사업 정보몽땅

경기 > 도시정비사업 정보시스템

 

- 확인 가능한 것

정비예정구역

정비구역

추진 위원회

조합 설립

 

 

2. 노후도 확인

재개발 조건 중 하나가 노후 60~70% 이상

 

- 노후도 기준

건축 연한 20년 이상 > 노후

30년 이상 > 재개발 가능

 

 

3. 용적률 확인

사업성 판단 핵심

 

 

4. 역세권 낡은 빌라촌

 

 

5. 주변 재개발 확인

 

 

6. 호갱노노 / 네이버 지도 활용

- 호갱노노

재개발 레이어 있음

정비구역 표시

 

- 네이버지도

빌라 밀집

골목 좁음

주차 없음

오래된 건물

 

 

재개발 가능 지역 찾기 3단계

1. 역세권 찾기

2. 낡은 빌라 밀집 지역 찾기

3. 주변 재개발 확인

 

- 재개발 시작 신호

재개발 추진위원회 현수막

주민 동의서 돌림

정비구역 지정 추진

부동산에서 "재개발 예정" 이야기 (사업시행인가)